лучшие книги по экономике
Главная страница

Главная

Замовити роботу

Последние поступления

Форум

Создай свою тему

Карта сайта

Обратная связь

Статьи партнёров


Замовити роботу
Книги по
алфавиту

Б
В
Г
Д
Е
Ж
З
И
К
Л
М
Н
О

Промислова політика

Страницы [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] [ 14 ] [ 15 ]
[ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] [ 24 ] [ 25 ] [ 26 ] [ 27 ] [ 28 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ] [ 32 ]
[ 33 ] [ 34 ] [ 35 ] [ 36 ] [ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ] [ 41 ] [ 42 ] [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ] [ 46 ] [ 47 ] [ 48 ] [ 49 ] [ 50 ]

Майбутні доходи враховуються при визначені поточної вартості об’єкта оцінки. Поточна вартість показує ту граничну ціну об’єкта, за якої витрати на його придбання окупляться за час володіння ним. Якщо об’єкт купується на певний час, а потім планується його продати, то поточна вартість об’єкта розраховується за формулою:

де S — вартість підприємства (ЦМК) на дату оцінки;
Рt — надходження чистого потоку платежів (сума прибутку та амортизації, які в даній фомулі приймаються однаковими по роках майбутнього періоду);
d — ставка дисконтування;
n — кількість років володіння підприємством;
Sn — сума майбутньої вартості підприємства через n років;
t — поточний номер року (t = 1, n).
У разі, коли чистий потік платежів і ставка дисконту змінюються по роках, вартість підприємства може бути розрахована як сума приведених до початкового періоду чистих потоків платежів за формулою:

Зробивши відповідні перетворення, попередню формулу можна записати так:

де Рt — надходження чистого потоку платежів у t-му році (t = 1, n);
di — ставка дисконтування у і-му році (і = 1, t);
t — поточний номер року;
і — поточний номер року в межах t-го періоду;
n — кількість років володіння підприємством;
Sn — сума майбутньої вартості підприємства через n років.
Метод прямої капіталізації використовує коефіцієнт капіталізації, який відображає зв’язок між доходом за один рік та вартістю підприємства. Іншими словами, якщо об’єкт оцінки приносить його власнику щорічно в середньому 10 000 грн чистого доходу, а середня ставка відсотка на капітал становить 20 % річних, то це означає, що власник володіє об’єктом вартістю 50 000 грн, тому що вказаний капітал, вкладений, припустимо, на депозитний рахунок у банк під 20 % річних приніс би через рік його власнику рівно 10 000 грн чистого прибутку. Ринкова вартість підприємства за методом прямої капіталізації розраховується за такою формулою:

де S — вартість підприємства (ЦМК) на дату оцінки;
Р — надходження чистого операційного доходу;
r — коефіцієнт капіталізації.
Чистий операційний дохід (ЧОД) являє собою розрахункову величину очікуваного чистого доходу за рік, отриманого від об’єк­та оцінки після вирахування всіх операційних (поточних) витрат і резервів, за винятком відсотків за іпотечними кредитами та амортизаційних відрахувань.
Метод прямої капіталізації достатньо простий, у цьому його голов­на перевага. Проте він має певні недоліки, насамперед пов’язані з тим, що показники чистого операційного доходу та ставки дисконтування розраховуються за даними одного найхарактернішого року. Цей недолік має місце й у тому разі, коли за основу розрахунків бе-
руться середні величини очікуваного чистого операційного доходу та коефіцієнтів капіталізації. Тому потребується особлива увага до правильного вибору вказаних показників на основі всебічного аналізу впливу чинників на формування величини майбутніх доходів.
Метод аналогів продажу використовується при оцінці ринкової вартості майна, виходячи з даних нещодавно здійснених аналогічних операцій. Цей метод базується на принципі заміщення, згідно з яким раціональний інвестор не заплатить за даний об’єкт більше, ніж вартість доступного для придбання аналогічного об’єкта, який має таку саму корисність, що й даний об’єкт. Тому ціна продажу аналогічних об’єктів слугує вихідною інформацією для розрахунку вартості даного об’єкта. Але, як правило, об’єкт оцінки та об’єкт-аналог цілковито не збігаються за всіма характеристиками. Такий незбіг викликає необхідність застосування поправок до ціни аналога.
Найчастіше застосовується на практиці такий метод поправок, який ґрунтується на даних ринку про продаж аналогічних об’єктів. З усієї сукупності продажів вибирається так звана «порівнянна пара» — два аналогічні об’єкти, які різняться між собою лише однією характеристикою. Теоретичне припущення, на якому базується цей спосіб, є таким: якщо між двома порівнянними об’єктами існує різниця лише в одному параметрі, тоді й різниця в цінах може бути віднесена лише до цього параметра. Це дає змогу розробити для певної групи об’єктів оцінки нормативи залежності ціни від параметрів.
Співвідношення параметра оцінюваємого об’єкта до величини параметра об’єкта, вибраного як аналога, помножене на відповід­ний норматив, дає можливість отримати коефіцієнт, який застосовується в методі порівнянних продажів:
На ,
де K — коефіцієнт поправки ціни об’єкта залежно від зміни параметрів;
А0 — параметр (характеристика) об’єкта, який оцінюється;
А1 — параметр (характеристика) об’єкта, обраного як аналог;
На — норматив залежності ціни від параметра.
Незважаючи на те, що цей метод є найнадійнішим у випадку відмінності між об’єктом оцінки та аналогом лише за одним параметром, його часто застосовують і за наявності кількох відмінних параметрів.
Тоді вартість об’єкта оцінки за методом порівнянних продажів розраховується за формулою:
S = Sa · K1 · K2 · … · Kn,
де — вартість об’єкта, обраного як аналог;
K1, K2, Kn — коефіцієнт поправки ціни залежно від 1, 2, n-го параметрів, відповідно.
В останні роки з розвитком інформаційної бази про вартість угод з продажу об’єктів промислового призначення на ринку нерухомості коригування ціни об’єкта-аналога виконується із застосуванням кореляційно-регресивного аналізу. Позитивним у застосуванні цих методів є те, що вони можуть обробляти залежність ціни об’єкта від багатьох параметрів, досліджуючи їх як систему з притаманними їй ознаками ієрархічності та певної взаємозалежності параметрів.
Коригування ціни аналога або розрахунок ціни об’єкта оцінки в разі застосування кореляційно-регресивних залежностей виконується з урахуванням таких чинників:

  1. функціональне призначення об’єкта (показники, що дозволяють ефективно використовувати об’єкт за певним призначенням);
  2. якість об’єкта (за винятком показника функціонального призначення), що характеризується показниками строку служби об’єкта, ступеня його фізичного та морального зносу і т. ін.;
  3. відмінність за техніко-економічними показниками, напри-
    клад, виробничою площею, будівельним об’ємом, продуктивністю, витратами на експлуатацію тощо;
  4. час або період здійснення оцінки;
  5. місце розташування об’єкта, наявність інфраструктури (транс­порт, зв’язок, ринкова інфраструктура, страхові угоди), екологічні показники;
  6. умови сплати вартості об’єкта (одноразовий платіж, розстрочка тощо);
  7. умови продажу, імідж продавця;
  8. права користування земельною ділянкою;
  9. можливість змін податкового та іншого законодавства.

У цілому, застосування методів порівнянних продажів як у процесі приватизації, так і на вторинному ринку нерухомості в Україні, пов’я­зано з великими труднощами. Передусім це стосу-
ється обмеженості інформації про продаж об’єктів нерухомості, складності зіставлення об’єктів нерухомості за відмінними параметрами, впливом багатьох суто ринкових чинників на ціноутворення у сфері об’єктів нерухомості. З цієї причини даний метод, як правило, використовується в комплексі з іншими методами при оцінці вартості промислових об’єктів.
На основі методу витрат визначають вартість відтворювання.
У разі застосування методу витрат визначена вартість об’єкта оцінки може значно відрізнятися від ринкової вартості, адже між затратами та корисністю немає прямого зв’язку. В Україні, де фондовий ринок лише формується та ринкова інформація відсутня, метод витрат часто виявляється єдино можливим для оцінки вартості промислових об’єктів, особливо коли оцінка здійснюється в процесі приватизації.
Головна особливість затратного підходу — це положення про те, що вартість об’єкта не перевищує витрат із заміни його новим. Тобто суть методу витрат у тому, що визначається сума коштів, необхідних для будівництва подібного об’єкта. Потім вартість коригується за допомогою відповідних коефіцієнтів, які враховують фізичний і моральний знос тощо.

Страницы [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] [ 14 ] [ 15 ]
[ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] [ 24 ] [ 25 ] [ 26 ] [ 27 ] [ 28 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ] [ 32 ]
[ 33 ] [ 34 ] [ 35 ] [ 36 ] [ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ] [ 41 ] [ 42 ] [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ] [ 46 ] [ 47 ] [ 48 ] [ 49 ] [ 50 ]


ВНИМАНИЕ! Содержимое сайта предназначено исключительно для ознакомления, без целей коммерческого использования. Все права принадлежат их законным правообладателям. Любое использование возможно лишь с согласия законных правообладателей. Администрация сайта не несет ответственности за возможный вред и/или убытки, возникшие или полученные в связи с использованием содержимого сайта.
© 2007-2019 BPK Group.