лучшие книги по экономике
Главная страница

Главная

Замовити роботу

Последние поступления

Форум

Создай свою тему

Карта сайта

Обратная связь

Статьи партнёров


Замовити роботу
Книги по
алфавиту

Б
В
Г
Д
Е
Ж
З
И
К
Л
М
Н
О

Інвестиційне кредитування

Страницы [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] [ 14 ] [ 15 ]
[ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] [ 24 ] [ 25 ] [ 26 ] [ 27 ] [ 28 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ] [ 32 ]
[ 33 ] [ 34 ] [ 35 ] [ 36 ] [ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ] [ 41 ] [ 42 ] [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ] [ 46 ] [ 47 ] [ 48 ] [ 49 ] [ 50 ]

Приклад 6.7. За виставлений на продаж об’єкт нерухомості очікується одержання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 72 000 грн. Для придбання об’єкта інвестор планує одержати іпотечний кредит у розмірі 75 % вартості об’єкта під 12 % річних. Інші 25 % будуть представлені власним капіталом, на який інвестор бажає одержати 16 % доходу. Відшкодування всіх інвестицій має відбутися у разі перепродажу об’єкта. Визначимо вартість об’єкта, скориставшись методом інвестиційної групи.
Зважена ставка за іпотечним кредитом: 0,75 · 0,12 = 0,09.
Зважена ставка на власний капітал: 0,25 · 0,16 = 0,04.
Ставка капіталізації на весь об’єкт власності: 0,09 + 0,04 = 0,13.
За методом прямої капіталізації вартість об’єкта становитиме: 72 000 : 0,13 = 553 846 грн.
При розрахунку вартості об’єкта нерухомості з урахуванням амортизації іпотечного боргу, тобто коли кредитору виплачуються не тільки відсотки, а й повертається капітал, одержаний у кредит, використовується метод інвестиційної групи з амортизацією. У даному методі коефіцієнт капіталізації також визначається як середньозважена величина із зважених ставок з іпотечного кредиту та власного капіталу. Разом з тим розрахунок коефіцієнта капіталізації для іпотечного кредиту проводиться не за відсотковою ставкою, яка передбачена кредитним договором, а за величиною іпотечної постійної.
Приклад 6.8. За виставлений на продаж об’єкт нерухомості очікується одержання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 72 000 грн. Інвестор має для покупки кошти в розмірі
150 000 грн, на які він бажає одержати 16 % доходу. На решту суми — 450 000 грн (приблизно 75 % вартості покупки) він одер­жує іпотечний кредит під 12 % річних на 25 років з щомісячним погашенням боргу. Визначимо вартість об’єкта, використавши метод інвестиційної групи з амортизацією.
Оскільки щомісячний відсоток за кредит становилть 1 % (12 : 12), а кількість місячних платежів за весь період дорівнює: 12 · 25 =
= 300, то щомісячний платіж, який забезпечує повну амортизацію боргу, становитиме:
450 000 · (0,01 · 1,01300) : (1,01300 – 1) = 450 000 ?
? 0,001053224 = 4739,5 грн.
Величина річного платежу з іпотечного кредиту становить 4739,5 · 12 = =56 874 грн.
Величина іпотечної постійної: 56 874 : 450 000 = 0,126386666.
Зважена ставка з іпотечного кредиту: 0,75 · 0,1263866 = 0,09479.
Зважена ставка на власний капітал: 0,25 · 0,16 = 0,04.
Загальна ставка: 0,09479 + 0,04 =0,13479.
Оцінювальна вартість об’єкта: 72 000 : 0,13479 = 534164,26 грн.
Наступним питанням, на якому треба зупинитися в процесі вивчення теми, є традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу, який використовується під час оцінки нерухомості
[5, c. 152—157]. Сутність цього методу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначають шляхом знаходження суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити. Після розрахун­ку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об’єкта, що оцінюється. Це можна подати у вигляді простого рівняння:

вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.

Послідовність дій під час оцінки вартості нерухомості буде такою:

  • визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (NOI);
  • у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу з обслуговування боргу (Y);
  • визначається річний платіж з обслуговування боргу (12 · Y);
  • визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною з обслуговування боргу (NOI – 12 · Y);
  • визначається поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості (NOI – 12 · Y) · , де  — коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і1;
  • визначається залишок іпотечної заборгованості (Dk) на момент перепродажу. Залишок заборгованості визначається з використанням дохідної ставки кредитора і2, тобто ставки, за якою одержано іпотечний кредит;
  • знаходиться різниця між передбаченою ціною перепродажу () (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (Dk);
  • визначається поточна вартість величини, визначеної в п. 7, (RР – Dk)V k, де коефіцієнт приведення визначається за ставкою доходу на власний капітал, тобто V k= (1 + і1) – k, k — число років на момент перепродажу об’єкта нерухомості;
  • вартість власного капіталу визначається як сума величин, виз­начених у п. 5 та п. 8;
  • вартість оцінюваного об’єкта нерухомості визначається як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути вираженою формулою:
V = (NОI – 12Y) + ( Dk)V k + D.              (6.8)
Приклад 6.9. На продаж виставлено об’єкт, який, за прогнозом інвестора, може приносити щорічний операційний дохід у розмірі 72 000 грн, що має забезпечувати річну віддачу на власний капітал не менше 14 %. Через 10 років передбачається продати цю власність за ціною 650 000 грн. Для придбання об’єкта власності інвестор може одержати кредит у розмірі 450 000 грн. на 25 років під 12 % річних з умовою щомісячного погашення кредиту та виплатою відсотків по ньому. Визначимо вартість об’єкта на сучасний момент.
1) Щомісячний платіж з обслуговування боргу:

2) Річний платіж з обслуговування боргу:
4739,5 ? 12= 56 874 грн.
3) Річні грошові надходження інвестора:
72 000 – 56 874= 15 126 грн.
4) Поточна вартість річних грошових надходжень за період володіння нерухомістю:

5) Залишок заборгованості з кредиту на момент перепродажу:

6) Кінцева виручка от перепродажу (ціна перепродажу мінус залишок заборгованості):
650 000 – 394 903 = 255 097 грн.
7) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу:
255 097 · 1,14–10 = 68 811,0 грн.
8) Вартість власного капіталу:
78 899 + 68 811= 147 710 грн.
9) Повна вартість об’єкта:
147 710 + 450 000= 597 710 грн.
Одержання річних чистих операційних доходів, які відрізняються за величиною, вплине на одержання різних за величиною річних грошових надходжень інвестора. У цьому випадку вартість нерухомості може бути визначена за формулою:
,                       (6.9)
де 1 / (1 +і1)k — дисконтний множник у році k.

Останнім питанням розгляду теми має бути питання визначення особливостей оцінки землі при іпотечному кредитуванні.

Основною заставою при іпотечному кредитуванні є земля, тому і підприємець, і комерційний банк повинні правильно здійснювати її оцінку. Сьогодні на Україні грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин під час передачі землі у власність, спадщину, під заставу, у разі дарування, купівлі-про­дажу земельної ділянки та права оренди, під час визначення ставок земельного податку, ціноутворення, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначення розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів, відповідно до постанови Кабінету Міністрів від 23 березня 1995 р. № 213 «Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» [1].
Оцінка несільськогосподарських земель визначається відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення». Згідно з цією Методикою здійснюється експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких розташовані об’єк­ти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України [2].
Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється за такими методами: капіталізація чистого доходу; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці; грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. № 525 і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, у частині оцінки земель населених пунктів; поєднання кількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди) [1, 2].

6.2. План семінарського заняття

1. Характеристика іпотечного інвестиційного кредитування.
2. Принципи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному кредитуванні.
3. Методи оцінки об’єктів нерухомості при іпотечному кредитуванні.
3.1. Метод валової ренти.
3.2. Метод прямої капіталізації.
3.3. Метод відшкодування інвестованого капіталу.
4. Використання фінансового левереджу та методу інвестиційної групи при іпотечному кредитуванні.
5. Традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу.
6. Особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні.
6.3. Контрольні запитання

    • Розкрийте зміст іпотеки та її роль у системі іпотечного кредитування.
    • Визначте характерні ознаки інвестиційного іпотечного кредиту.
    • Охарактеризуйте зміст, структуру та основні компоненти механізму іпотечного інвестиційного кредитування.
    • Які види вартості об’єктів власності використовуються під час оцінки нерухомості?
    • На яких принципах базується оцінка нерухомості?
    • Які методи оцінки об’єктів нерухомості використовуються при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
    • Охарактеризуйте зміст дохідного підходу в оцінці нерухомості.
    • Розкрийте зміст методу валової ренти.
    • Що таке мультиплікатор валових рентних платежів?
    • Охарактеризуйте зміст методу капіталізації в оцінці нерухомості.
    • Що таке коефіцієнт капіталізації і як він визначається?
    • Охарактеризуйте зміст методу кумулятивної побудови в оцінці нерухомості.
    • Охарактеризуйте зміст методу відшкодування капіталу .
    • Що передбачає прямолінійне повернення капіталу, повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції, повернення капіталу по фонду відшкодування за безризикової ставки доходу на інвестиції ?
    • У чому необхідність використання фінансового левереджу при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
    • Як визначається фінансовий левередж при іпотечному інвестиційному кредитуванні?
    • Що таке ставка дохідності власного капіталу і як вона визначається?
    • Охарактеризуйте зміст методу інвестиційної групи в оцінці нерухомості.
    • Розкрийте особливості методу інвестиційної групи з амортизацією.
    • Що таке амортизація іпотечного кредиту?
    • Охарактеризуйте зміст техніки іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості.
    • Як визначається вартість нерухомості при іпотечно-інвести­ційному аналізі?
    • Визначте особливості оцінки землі при іпотечному кредитуванні.
    • Як визначається грошова оцінка сільськогосподарських земель в Україні?
    • Як визначається диференційований рентний дохід у сільському господарстві?
    • Як визначається оцінка несільськогосподарських земель в Україні?
    • Як визначається оцінна вартість земельної ділянки при прямій та непрямій капіталізації?
    • Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?
    • В якій послідовності проводиться експертна грошова оцінка сільськогосподарської чи несільськогосподарської ділянки?
    • Оцініть перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні.

Страницы [ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] [ 14 ] [ 15 ]
[ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ] [ 21 ] [ 22 ] [ 23 ] [ 24 ] [ 25 ] [ 26 ] [ 27 ] [ 28 ] [ 29 ] [ 30 ] [ 31 ] [ 32 ]
[ 33 ] [ 34 ] [ 35 ] [ 36 ] [ 37 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 40 ] [ 41 ] [ 42 ] [ 43 ] [ 44 ] [ 45 ] [ 46 ] [ 47 ] [ 48 ] [ 49 ] [ 50 ]


ВНИМАНИЕ! Содержимое сайта предназначено исключительно для ознакомления, без целей коммерческого использования. Все права принадлежат их законным правообладателям. Любое использование возможно лишь с согласия законных правообладателей. Администрация сайта не несет ответственности за возможный вред и/или убытки, возникшие или полученные в связи с использованием содержимого сайта.
© 2007-2020 BPK Group.